Безопасность сделок с недвижимостью. Основы

– Обременения/долги/запреты

– Перепланировка

– Поддельные документы

– Семейное положение продавца

– Зарегистрированные лица в квартире

– Недееспособность лиц в сделках с недвижимостью

– Риски признания сделки недействительной

Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности – она должна быть согласована с органами местного самоуправления.

За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно произвести визуальный осмотр, изучить выписку ЕГРН и технический паспорт квартиры – в документы должны быть внесены соответствующие изменения.

Перед покупкой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Прежде чем приступить к заключению сделки, следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Информация об этом содержится в выписке Росреестра.

Также можно проверить самого собственника – не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве. Рекомендуется проверить, нет ли у собственника долгов за коммунальные платежи. Для этого необходима справка из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Виды обременений/ограничений:

– Аренда;

– Ипотека;

– Рента;

– Арест;

– Запрет на регистрацию;

– Сервитут;

– Доверительное управление;

– Природоохранные (водоохранные и иные) зоны.

Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги (справку). Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение.

Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке.

Выписка из домовой книги (справка) – это документ, сообщающий о том, кто прописан в домовладении – жилом доме или квартире. Выписка из домовой книги принадлежит к классу документов жилищного учета.

В 2017 году функции ведения жилищного учета были переданы МВД. Домовые книги отменили, а документацию перевели в цифровые архивы. Справку из таких архивов во многих регионах и называют выпиской из домовой книги, применяя это понятие как анахронизм.

Участник любого гражданского договора должен в полной мере осознавать, что он делает; в случае с недвижимостью дееспособный продавец может самостоятельно реализовать свои права. Если он недееспособен, то сделка будет признана судом недействительной. Этим критерием иногда пользуются мошенники.

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия.