Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция

© Бурмакина Н. И., 2017

© Российский государственный университет правосудия, 2017

В России оценка земли и недвижимости начинает проводиться с конца XV в., а к середине XVII в. приобретает системный характер. 19 сентября 1765 г. императрицей Екатериной II был принят Манифест в целях генерального межевания земель, положивший начало учету и оценке дворянских поместий.

В период Петровских реформ (середина XVIII в.) была поставлена цель оценить недвижимое имущество для его налогообложения.

8 июня 1883 г. были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами».

8 июня 1893 г. был издан Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества в России» и утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».

4 июня 1894 г. Министр финансов Витте утвердил Инструкцию в целях разъяснения положений вышеуказанного закона.

18 января 1899 г. был принят Закон «Об оценке недвижимого имущества». Государство увеличило финансирование для целей проведения работ по оценке и поручило их проведение не только уездным оценочным комиссиям, а и земским управам.

Общественно-политические события начала ХХ в. (крестьянские волнения в 1901–1902 гг., Русско-японская война (1904–1905 гг.), революционные события 1905–1906 гг. и т. д.) не позволили создать единую методологию и закончить работы по оценке недвижимости в России.

Вместе с тем, до революции 1917 г. была сформирована необходимая нормативная правовая база для регулирования оценочной деятельности в России и проводилась оценка с целью определения качества земли, исчисления чистого дохода при операциях купли-продажи земель, установлении поземельной подати.

Начиная с 1917 г. земельные отношения в России претерпевают глубокие изменения. Земля становится объектом исключительной собственности государства, ликвидирован институт частной собственности на землю.

Начиная с 20-х годов ХХ в. получила распространение точка зрения о том, что, поскольку в социалистическом обществе земля не может быть предметом экономических отношений, оценочные работы не нужны. Однако практические потребности плановой экономики страны требовали учета и оценки земельных ресурсов СССР. В 30-х – 40-х годах в этом направлении работала большая группа ученых под руководством академика С. Г. Струмилина, в 50-е – 60-е годы – коллектив Совета по изучению производительных сил при Госплане СССР.

В 1968 г. Верховным Советом СССР были приняты «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», устанавливающие введение в стране государственного земельного кадастра, а в 1971 г. были утверждены Методические указания по бонитировке почв.

Однако запрет на экономические отношения по поводу земель сохранялся, поэтому вплоть до реформ 90-х годов в России оценка сельскохозяйственных угодий продолжала выполнять только функции экономического обоснования размещения и специализации сельхозпроизводства, дифференциации закупочных цен на сельхозпродукцию. Оценка земель других (несельскохозяйственных) видов использования не производилась. Кадастровая, рыночная или какая-либо иная стоимость земель не определялась.

В 90-е годы в России была осуществлена земельная реформа. Использование земли стало платным. Во-первых, была введена разовая плата за приобретение земель в собственность, во-вторых, ежегодная плата в виде земельного налога или арендных платежей. Цены на сельхозпродукцию стали свободными, рыночными, а оценка земель перестала быть основой государственной дифференциации закупочных цен.